Pilah Pilih Hunian di Dekat Jalan Bebas Hambatan

Saat orang mau membeli rumah, baik untuk dihuni, maupun sebagai wahana investasi, biasanya pertimbangan utamanya adalah prospek kawasan di masa depan. Umumnya, faktor lokasi dan akses jalan cukup menentukan, di samping kecocokan harga.

Biasanya, akses jalan dari lokasi ke jalan tol dianggap lebih menjamin prospek sebuah kawasan. Maklum, nilai jual kawasan properti yang dekat, bahkan punya akses langsung dengan jalan tol, biasanya lebih cepat menanjak. Tak percaya? Silakan bertanya kepada PT Alam Sutra Realty, pengembang kompleks perumahan Alam Sutra di Tangerang. Semula, kawasan ini lambat berkembang lantaran akses masuk dari jalan raya Serpong yang selalu macet di jam sibuk.

Sebagai jalan keluar, Alam Sutra membangun akses jalan alternatif sepanjang empat kilometer di sebelah utara, langsung menembus tol Tangerang. “Harapan kami, akses jalan itu bisa dinikmati semua orang yang tinggal di Serpong,” ujar Hendra Kurniawan, Sekretaris Perusahaan PT Alam Sutra Realty.

Dampaknya, kemudahan akses ini mendongkrak harga tanah dan rumah di Alam Sutra dan sekitarnya. Sebelumnya, harga tanah di bawah Rp 2 juta per meter persegi. Saat ini, kata Hendra, harga kavling di Alam Sutra sudah antara Rp 2 juta dan Rp 3,5 juta per m2.

Setali tiga uang, PT Summarecon Agung, pengembang kawasan hunian dan komersial Summarecon Serpong (dulu Gading Serpong), merasakan dampak dari akses jalan keluar tol sepanjang tiga kilometer dari tol Tangerang. “Kami menyediakan private tol exit yang langsung menuju ke kawasan sehingga penghuni terhindar dari kemacetan,” ujar Direktur Utama Summarecon Agung Johanes Mardjuki.

Harga tanah otomatis juga ikut melonjak lantaran kawasan itu semakin mudah dijangkau. Menurut Johanes, sebelum ada akses tol, harga tanah di kawasan itu sekitar Rp 900.000 per m2. “Kini harganya bisa Rp 2 juta sampai Rp 3 juta per m2,” imbuhnya.

Menurut pengamat properti dari Century 21, Ali Hanafia, nilai properti kawasan yang dekat atau punya akses tol memang cepat naik. Tapi, ia mengingatkan bahwa konsumen mesti mencermati beberapa hal sebelum memilih hunian dekat tol.

Pertama, lebih baik memilih kawasan dengan akses tol sependek mungkin. Idealnya, maksimal sepanjang lima kilometer. “Semakin pendek, semakin baik,” katanya. Kedua, konsumen perlu menggali informasi sebanyak mungkin soal rencana pengembangan kawasan itu ke depan agar tidak timbul masalah di kemudian hari. Ketiga, cermati juga unsur demografi dan drainase. “Jangan sampai saat hujan, akses tol malah terendam,” kata Ali.

Source : Kompas.com, 22/07/09

Ayo, Sekarang Waktu yang Tepat Beli Rumah!

Tak bisa dipungkiri, salah satu sebab pengembang kembali gencar ekspansi, khususnya ke luar Jawa, adalah bunga kredit kepemilikan rumah alias KPR mulai luruh.

Kondisi ini membuat pengembang tak menyia-nyiakan peluang. Bunga KPR memang merupakan salah satu faktor menggenjot penjualan rumah yang lesu sejak akhir tahun lalu, akibat hantaman badai krisis keuangan global.

"Kini bank lebih agresif dengan menurunkan bunga karena risiko sudah tidak sebesar setengah tahun pertama," kata Managing Director Ciputra Group Harun Hajadi.

Ambil contoh, Ciputra menggandeng PT Bank Central Asia Tbk (BCA) dengan memasang bunga KPR cuma 7,9 persen. "Padahal, biasanya kami memberi bunga 10 persen sampai 11 persen," kata Harun. Bunga rendah ini berlaku bagi semua proyek hunian Ciputra yang ada di Medan, Jakarta, Surabaya, dan Manado.

Sudah pasti bukan cuma pengembang yang senang, calon pembeli rumah juga bersorak girang. Harun bilang, penurunan bunga KPR sudah lama ditunggu para konsumen. "Selama ini, mereka menunggu saat yang tepat untuk membeli. Nah, sekarang saatnya," ajar dia.

Sama seperti pengembang yang menahan diri untuk tidak meluncurkan proyek hunian baru, konsumen juga melakukan hal yang sama, tidak buru-buru membeli rumah. "Sebab membeli rumah tidak seperti makan yang harus dipenuhi setiap hari," kata Harun.

Memasuki semester kedua 2009, Harun optimistis penjualan rumah akan mulai menanjak naik. Penurunan penjualan selama enam bulan pertama akan dibayar lunas oleh peningkatan penjualan di semester kedua.

"Kemarin penjualan sempat turun 15 persen hingga 20 persen hampir di setiap proyek. Nanti, kenaikannya juga akan berkisar di angka itu," ajar Harun.

Direktur Pemasaran PT Agung Podomoro Group Indra Witijaya Antono mengatakan, tren bunga KPR yang semakin murah tentu saja akan membuat minat konsumen menengah atas membeli hunian properti untuk investasi meningkat. "Ini saat yang tepat bagi mereka untuk membeli properti," kata dia.

Cuma, kemungkinan besar Agung Podomoro akan mencabut potongan bunga KPR yang mereka berikan sebesar 2 persen untuk tahun pertama.
Maklum, selama bunga kredit mahal, pengembang papan atas ini memberi insentif berupa subsidi bunga. "Kami akan menyesuaikan besaran bunganya," ujar Indra.

Direktur Indonesian Property Watch Ali Tranghanda hakulyakin bahwa pasar properti hunian di Indonesia bakal kembali bergairah seiring dengan penurunan bunga KPR. "Tren kenaikan penjualan akan semarak pada akhir September atau kuartal ketiga nanti," katanya.


Source : Kompas.com, 22/07/09

Jangan Abaikan Fasilitas Perumahan

Kalau sempat membaca iklan atau brosur perumahan dan apartemen, Anda pasti mendapat informasi menarik tentang pusat hunian tersebut. Pasti ada informasi yang menyatakan bahwa perumahan atau apartemen itu menyediakan fasilitas kolam renang, pusat kebugaran, taman luas, lokasi strategis dan sebagainya.

Akan tetapi, tidak banyak yang menerangkan bahwa mereka memerhatikan lingkungan sekitar. Tidak banyak pula yang menyebutkan bahwa mereka membangun fasilitas sosial, jalan keluar masuk komplek, trotoar di dalam dan di luar perumahan, air bersih untuk warga sekitar dan sebagainya.

Sebagian pengembang terkesan berpikir sederhana tentang fasilitas warga. Mereka terjebak dalam pemikiran bahwa fasum dan fasos itu selalu berupa lapangan tenis, futsal, basket, kolam renang, arena joging, rumah ibadah.

Mereka terkesan abai pada tugas mulia pengembang untuk menghadirkan apartemen atau perumahan manusiawi. Sentra hunian bisa disebut beradab kalau para penghuninya merasa nyaman, aman, tenteram, jauh dari aksi kriminal, udara bersih, bisa beribadah, bersekolah, berobat, berbelanja dan infrastruktur yang terjaga.

Sarana seperti apa sebetulnya yang mutlak diperlukan warga, di luar beberapa aspek tersebut? Pertama, air minum. Air dengan kualitas minimal PAM harus tersedia. Warga pun bisa mengambil air tanah (sebagai cadangan), jika suplai air dari saluran induk terhenti sama sekali. Kedua, saluran air kotor harus terjaga.

Pengembang tidak bisa hanya membuat selokan kecil, lalu urusan selesai. Air selokan harus mengalir ke selokan induk. Jika bisa air limbah diolah kembali untuk digunakan menyiram jalan dan tanaman.

Ketiga, pengembang mesti menampung air hujan untuk diolah menjadi air layak minum. Jangan mengandalkan air tanah, sebab air tersebut harus dihemat. Pengembang pun mesti membangun rumah yang satu paket dengan sumur resapan. Penghuni rumah harus menandatangani perjanjian yang menegaskan bahwa ia akan memelihara keberadaan sumur resapan. Langkah ini terutama untuk menjaga ketersediaan air tanah. Air dari pelimpahan tidak boleh langsung masuk selokan dan seterusnya ke laut.

Keempat, pengembang (dan warga) harus komit menanam tumbuh-tumbuhan. Yang ditanam pun ticlak boleh asal-asalan. Tanaman itu seyogyanya lebat sehingga mampu mengisap karbon sebanyak mungkin. Makin banyak pohon lebat, udara akan makin bersih. Ada kontribusi menyelamatkan bumi, sekecil apapun kontribusi itu.

Kelima, mestinya ada trotoar di dalam dan di depan perumahan. Trotoar ini di satu sisi memberi rasa aman bagi para pejalan kaki. Di sisi lain, is berperan memperindah sentra hunian tersebut. Trotoar ibarat foto elok yang diberi bingkai indah.

Khusus tentang masalah trotoar ini kerap kurang memperoleh perhatian cukup dari para pengembang. Sebagian pengembang memanclang trotoar tidak penting sebab warga bisa berjalan kaki di tepi jalan perumahan. Pandangan ini jelas keliru sebab sentra perumahan pun membutuhkan trotoar.

Cobalah berjalan ke perumahan-perumahan berskala besar di DKI Jakarta dan sekitarnya, di Surabaya dan sekitarnya atau di kota-kota besar lainnya. Kalau dalam satu kota terdapat 100 perumahan dan apartemen, maka yang mempunyai trotoar mungkin tidak sampai 10 persen. Sisanya tanpa jalur bagi pejalan kaki sama sekali.

Ini kenyataan yang sangat menyedihkan. Sekadar ilustrasi, perumahan-perumahan di Eropa, Jepang, Australia dan Amerika Serikat sangal memerhatikan aspek manusiawi ini.

Pengembang atau bahkan pemerintah setempat selalu membangun jalur bagi kaum pejalan kaki. Jalurnya pun selalu dalam kondisi bagus. D sisi kanan dan kirinya selalu penuh rumput hijau yang terpelihara sangai baik. Pohon-pohon rindang selalu tumbuh bahagia bersama rumput-rumput hijau tersebut.

Datanglah misalnya ke Washington DC. Peruwahan-perumahan d kota itu umumnya dilengkapi jalur pedestrian yang manusiawi. Warga tidak letih berjalan sebab ia berjalan di bawah pohon rimbun, udara yang bersih serta trotoar yang terpelihara sangat baik.

Di Paris, Munchen, dan Wina, pemandangannya juga sangat menawan. Penghuni perumahan memperoleh fasilitas sangat menyenangkan. Memang betul harga rumah menjadi lebih mahal sebab pengembang mesti membeli ruang lebih luas, tetapi publik Jakarta yang mempunyai uang cukup tidak akan keberatan membeli rumah lebih mahal tetapi manusiawi dan elok.

Tidak terlampau asyik kalau kerap memerdebatkan persoalan ini. Akan lebih baik kalau pengembang, juga pemerintah, bertindak konkret: membangun jalur pedestrian yang manusiawi. Suka tidak suka, jalur bagi pejalan kaki itu, juga fasilitas lain, menjadi simbol pengembangnya manusiawi atau tidak.


Source : Kompas.com, 22/07/09

Apa Sih Town House Itu?

KEAMANAN menjadi salah satu pertimbangan utama orang saat memilih hunian. Makanya, banyak orang yang jatuh hati pada town house atawa rumah bandar yang menawarkan konsep satu pintu gerbang plus petugas jaga 24 jam.

"Ini yang menjadi satu dari banyak kelebihan town house," kata Tony Eddy, Presdir Tony Eddy & Associates.

Lalu, apa sih town house itu? Town house sejatinya merupakan kompleks kecil yang berisi rumah-rumah yang dibangun secara berderet. Jumlah rumahnya terbatas, tidak sebanyak kompleks perumahan biasa. Paling banyak hanya 30 unit.
Lingkungan town house juga tertutup alias berupa Muster.

Biasanya, town house memiliki fasilitas bersama, seperti kolam renang, club house, serta ruang terbuka. Karena itu, banyak yang menyebut jenis hunian tersebut dengan sebutan separuh apartemen, separuh rumah.

Tapi, jangan terlalu terpaku dengan definisi itu. Sebab, belakangan ini makin banyak proyek yang menggunakan nama town house. Padahal kalau ditilik konsepnya berbeda dengan rumah bandar yang sebenarnya. Misalnya, ada
yang membangun 100 unit rumah dan menyebut proyek tersebut sebagai town house. Akhirnya, pengertian town house menjadi rancu.

Di Indonesia, tren town house mulai berkembang sejak pertengahan 1990-an. Waktu itu, kompleks kecil tersebut lebih membidik pasar ekspatriat. Karenanya, sebagian rumah-rumah di town house kemudian disewakan kepada para pekerja berkewarganegaraan asing.

Istilah town house sebetulnya diadopsi dari Amerika Serikat. Di sana, rumah bandar dikenal dengan sebutan row house. Tapi, akhirnya diganti menjadi town house untuk kepentingan promosi. Cuma, proyek di Indonesia belum meniru seutuhnya konsep dari Negeri Uwak Sam itu, di mana penghuni memiliki ruang parkir di bawah hunian.

Kawasan selatan Jakarta menjadi salah satu tempat favorit pengembang membangun town house. Soalnya, daerah tersebut mempunyai nilai jual tinggi. Bahkan, sebagian kalangan menilai tinggal di selatan Jakarta memiliki prestise yang lebih dibandingkan wilayah lain. Tidak heran, town house banyak bermunculan di selatan Jakarta..

Tapi, bukan berarti town house tidak punya kekurangan, lo. Di mata Kepala Riset Jones Lang Lasalle Anton Sitorus, ada sejumlah kelemahan. Pertama, lantaran jumlah penghuni yang tinggal di sana sedikit, sosialisasi dengan tetangga satu kompleks menjadi terbatas.

Kedua, para pemilik tidak boleh sembarang mengubah desain rumah mereka sendiri. Sebab, "Aturan main tinggal di town house biasanya tidak boleh mengganti desain asli rumah," ajar Anton.

Source : Kompas.com, 22/07/09

Krisis Hanya Mendera Pembeli Bermodal KPR

MEMILIKI hunian nyaman tentu jadi idaman semua orang. Lebih lagi bagi keluarga muda yang ingin mandiri. Tapi, rasa bimbang kadang menghadang. Selain duit yang mepet, lokasi rumah baru di kompleks perumahan yang jauh dan masih sepi sering menjadi biang keraguan.

Itu sebabnya sebagian orang lebih suka membeli rumah seken. Maklum, pembeli bisa lebih leluasa memilih lingkungan yang dikehendakinya. Kita bisa memilih lokasi yang sudah matang, misalnya sudah ada tetangga, dekat pasar atau pusat perdagangan, serta lengkap segala macam infrastruktur.

Bandingkan dengan membeli rumah baru di kompleks baru. Kita tak tahu persis lingkungannya kelak akan menjadi seperti apa. Kalau pun nantinya lingkungan berkembang tak seperti harapan, kita tak bisa berkutik kecuali menjualnya.

Selain leluasa memilih lingkungan, ada kalanya pembeli rumah seken beruntung mendapatkan rumah dengan kualitas bagus, ukuran lebih luas, tetapi dengan harga relatif lebih miring ketimbang memesan rumah anyar di kompleks perumahan baru.

Menurut Darmadi Darmawangsa, Ketua Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI), harga rumah seken lebih murah 5%-10% ketimbang rumah baru. Sudah begitu, umumnya di kawasan sekitarnya sudah terbentuk harga wajar rumah dan tanah yang bisa kita jadikan acuan tawar menawar.

Tak selamanya kondisi rumah bekas lebih mengenaskan ketimbang rumah anyar. Kebanyakan penjual sudah memperbaiki rumahnya agar calon pembeli tak lari ketakutan membayangkan biaya renovasi.

Walau menggiurkan, tak mudah bagi kita untuk mendapatkan rumah seken yang setimpal dengan harganya. Ada patokan baku yang harus diperhatikan agar tak menyesal di belakang hari. Misalnya, jangan tergiur melihat penampilan luar rumah. Kita juga harus melihat kondisi dalam rumah. Dengan begitu, kita bisa menakar biaya perbaikan pascapembelian.

Kabar baiknya, krisis ekonomi saat ini memancing penambahan penawaran rumah seken. Alhasil, banyak pilihan rumah seken yang bisa kita comot. “Ketimbang properti jenis lain, pasar rumah bekas tetap ramai,” ujar Darmadi.

Ia yakin pasar properti rumah seken bisa lebih bertahan ketimbang rumah baru. Terutama di wilayah Bandung, Surabaya, dan Jakarta. Buktinya, selama Januari - Februari lalu, jumlah permintaan rumah bekas lebih baik dibanding periode November - Desember 2008.

Pasar rumah seken lebih hidup karena terjadi life cycle penghuninya. Hampir selalu sebuah keluarga membutuhkan rumah dengan ukuran yang lebih luas lagi, seiring bertambahnya usia dan jumlah anggota keluarga. Namun, setelah pensiun, rumah yang ditinggali terasa terlalu besar, akhirnya dijual. Begitu seterusnya.

Dari sisi harga, pilihan rumah seken juga melimpah. Menurut Evi Susanti, Manajer Pemasar-an Procon, harga pasaran rumah seken bervariasi dari Rp 100 juta sampai Rp 5 miliar.
Namun, Evi mengingatkan harga pasar rumah seken juga bergantung pada lokasi. Semakin ke tengah kota, harga makin melangit. Makin jauh dari pusat kota, harganya semakin melandai. Agar tak silap, dia menyarankan calon pembeli mempelajari karakteristik wilayah masing-masing. Khusus bagi Anda yang tinggal di Jakarta dan sekitarnya, berikut ini karakter beberapa wilayah yang bisa menjadi bekal berburu rumah seken.

Pondok Indah, Jakarta Selatan

Wilayah ini merupakan salah satu kawasan favorit bagi pencari rumah seken, baik yang bertujuan sebagai investasi maupun sebagai hunian. Nilai rumah bekas di wilayah ini terus meningkat karena banyak pekerja asing yang menyewa. Tak usah heran, banyak pembeli memburu rumah bekas untuk disewakan.

Dari reportase KONTAN, harga pasaran rumah seken di kawasan Selatan Jakarta terbilang masih tinggi. Untuk kawasan Pondok Indah, misalnya, harga termurah rumah ukuran 200 m² adalah Rp 2 miliar. Lalu harga rumah dengan luas tanah 3.000 m² bisa mencapai Rp 15 miliar sampai Rp 20 miliar.

Menurut William Sutedja, Principal Manager Era Platinum daerah Jakarta Selatan dan Depok, penjualan rumah seken di daerah Jakarta Selatan tak terimbas krisis lantaran para pembeli berasal dari kalangan menengah ke atas. “Saat pasar keuangan hancur, membeli rumah menjadi salah satu pilihan,” ujar William.

Tomang, Jakarta Barat

Tak beda jauh dengan Selatan Jakarta, permintaan rumah seken di kawasan Tomang Jakarta Barat juga cenderung meningkat. Namun lonjakan permintaan tak terlalu tinggi. “Masih di bawah 5%,” ujar Yunior Liu, Principal Manager Ray White Jakarta Barat (Tomang).

Peningkatan ini lebih banyak terjadi pada rumah seken untuk kalangan menengah ke atas. Sementara penjualan rumah bekas yang menyasar pembeli menengah ke bawah dengan nilai penjualan kurang Rp 1 miliar menurun 10%. “Pasar menengah bawah kena imbas lantaran mereka membayar dengan cara KPR, sementara yang menengah ke atas membayar secara kontan,” kata Liu.

Pasokan rumah seken di sekitar Tomang bervariasi mulai luas 90 m², 200 m², hingga 600 m². Adapun harga tanah di kawasan itu berkisar di atas Rp 4 juta per m² serta harga bangunan antara Rp 2,5 juta hingga ?Rp 4 juta per m².

Kelapa Gading, Jakarta Utara

Pasar rumah seken di kawasan Jakarta Utara juga bergairah. Salah satu lokasi yang mengalami lonjakan paling tinggi ada di sekitar Kelapa Gading.

Penjualan rumah seken di kawasan itu meningkat tinggi, hingga kisaran 30%. “Dengan kisaran harga pilihan konsumen antara Rp 1 miliar sampai Rp 2 miliar,” ujar David Tjandra, Principal Manager Ray White Jakarta Utara.

Minat orang untuk berburu rumah seken di Kelapa Gading masih tinggi karena pasarnya sangat likuid. Pemilik rumah mudah menemukan pembeli jika ingin menjualnya kembali.

Harga di Kelapa Gading juga tak kalah bervariasi. Kisaran harga tanah di atas Rp 10 juta per m². Adapun harga bangunan di atas Rp 3 juta per m².

Bintaro, Jakarta Selatan

Tahun lalu pasar rumah seken di Bintaro Jakarta Selatan sempat lesu. Tapi, selama tiga bulan terakhir, permintaan kembali melonjak drastis. “Bisa naik sampai 80%,” ujar Chichi Pramudita, Associate Manager Era Radiant untuk daerah Tangerang dan Bintaro.

Chichi bahkan bilang, sejak awal tahun penjualan sudah normal. Buktinya, dia bisa melego 10 rumah hanya dalam dua bulan. Padahal pada akhir 2008 dia hanya mampu menjual 2 - 3 rumah setiap bulan. Makanya, dia optimistis target penjualan senilai Rp 6 miliar per bulan bisa dia penuhi.

Di Bintaro, kawasan favorit pencari rumah seken ada di Sektor 9. Daerah itu memang khusus menjadi wilayah permukiman. Di sana, Anda bisa menemukan berbagai tipe rumah, dari ukuran terkecil dengan luas tanah 96 m² hingga 600 m². Harga yang tersedia di sana pun bervariasi, dari Rp 250 juta hingga miliaran rupiah.

Kelebihan sektor ini adalah akses yang singkat ke jalan tol, daerah perkantoran, pusat perbelanjaan, dan sekolah. Tak usah heran bila daerah ini cocok dijadikan sebagai ajang investasi lantaran harga rumah seken terus melambung. Selamat berburu !

Source : Kompas.com, 22/07/09

Balik Nama Sertifikat dan PBB, Harus Itu!

Keabsahan jual beli antara pemilik lama dan penjual bisa saja hanya berupa Akta Jual Beli (AJB), sementara sertifikat kepemilikan tanah dan bukti pembayaran pajaknya masih atas nama pemilik lama. Apa yang harus Anda lakukan jika menghadapi persoalan ini?

Sebagai sebuah prosedur jual beli tanah dan bangunan, hal itu mestinya tidak boleh terjadi. Sudah seharusnya, sebelum terjadi proses jual beli dengan Anda, si penjual yang telah menandatangani AJB dengan pemilik lama "wajib" membuat balik nama sertifikat atas namanya.
Bukan itu saja. Setelah itu, AJB kepada Anda harus dibaliknamakan atas nama Anda, sebab sertifikat AJB harus diteruskan dengan proses balik nama sertifikat. Itulah prosedurnya, meskipun buat seorang penjual hal itu cenderung lebih mahal.

Toh, nyatanya, kasus AJB dengan sertifikat kepemilikan tanah dan bukti pembayaran pajak yang masih atas nama pemilik lama cukup sering terjadi pada mereka yang berpengalaman membeli tanah kaveling berikut bangunan di atasnya di sebuah perumahan lama.
Itu pun bisa saja terjadi pada Anda. Karena cara memiliki rumah semacam itu tergolong menarik. Harganya lebih murah meskipun risikonya bisa jadi lebih tinggi dari perkiraan semula.

Melihat kasus pasca jual beli yang ditandai dengan AJB itu, Anda memang akan mendapatkan semua surat tanah dan pajak yang masih atas nama pemilik lama. Di saat itu, biasanya Anda pun akan bersibuk-sibuk mengurus balik nama atas sertifikat kepemilikan tanah di notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Adakah efek negatif terhadap proses jual beli semacam itu? Jika Anda sudah mengubah nama pada sertifikat kepemilikan, haruskah Anda pun mengganti nama si pemilik pada surat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)? Risiko apa yang harus Anda tanggung jika tidak mengubah nama di surat PBB? Haruskah nama di surat PBB sama dengan nama yang tertera di sertifikat tanah?

Banyaknya pertanyaan itu tidak perlu membingungkan Anda. Bukan tak mungkin, kelak hal itu pun akan keluar dari mulut Anda sendiri.

Ya, sampai sejauh ini, semua sifat perbuatan hukum dalam jual beli tanah di Indonesia tergolong tuntas dan tunai. Dengan kata lain, setelah ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) di depan PPAT, di saat itu pula hak sudah beralih dari penjual kepada Anda sebagai pembeli. Kerepotan Anda, yang saat itu tengah mengurus balik nama atas sertifikat kepemilikan di notaris, pun sudah tepat.

Selain itu, Anda harus teguhkan di hati, bahwa sudah semestinya seorang penjual tahu betul ihwal syarat serta prosedur pendaftaran tanah. Untuk mendukung keteguhan itu, tanda bukti yang kuat harus Anda miliki. Yaitu, Anda harus segera melakukan pengubahan sertifikat menjadi atas nama Anda. Itu mudah dilakukan, karena AJB sebagai syarat mutlak telah Anda daftarkan di notaris atau PPAT.

Tentunya, supaya di kemudian hari Anda pun tidak menghadapi persoalan hukum, ada baiknya surat PBB juga dibaliknamakan atas nama Anda. Itu penting sekali, selain tidak sulit biayanya pun murah. Anda cukup membawa lampiran sertifikat dan AJB yang telah dibaliknamakan untuk mengajukan permohonan balik nama tersebut di Kantor Pelayanan Pajak terdekat.

Nah, selamat punya kaveling baru!


Source : Kompas.com, 22/07/09

Developer Bangkrut, Alih Sertifikat Tak Perlu Takut!

Pasca-pelunasan KPR, Anda harus mengalihkan sertifikat hak guna bangunan (SHGB) menjadi sertifikat hak milik (SHM). Namun, bagaimana bisa mengurusnya kalau developer rumah bangkrut?

Tidak semua orang punya pengalaman sama saat mengurus pembelian rumah baru melalui KPR, apalagi perjanjian kredit untuk setiap pemohon pun berbeda, sudah pasti masalah yang dialami juga tidak sama.

Ambil contoh, Anda membeli rumah dari sebuah developer melalui fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) selama lima tahun. Berdasarkan perjanjian kredit dengan bank, jaminan atas kredit Anda tersebut berupa sertifikat hak guna bangunan (SHGB) atas nama developer, yang dalam proses balik nama nantinya adalah atas nama Anda.

Memang, angsuran KPR pun lunas. Namun, bagaimana cara mengurus status dari SHGB menjadi sertifikat hak milik (SHM) atas nama Anda? Lalu, jika developer ternyata bangkrut sebelum kredit Anda lunas, risiko apa yang akan menimpa rumah berikut sertifikat Anda yang masih berupa SHGB itu?

Tenang saja. Pengambilan KPR adalah dengan jaminan rumah, alhasil SHGB pun telah dipasangi hak tanggungan. Jadi, jangan khawatir, jika memang KPR Anda sudah lunas, mengurus sertifikat rumah Anda pun mudah.

Ya, Anda cukup datang ke bank pemberi kredit tersebut kemudian meminta surat keterangan lunas dan SHGB yang dijaminkan. Setelah itu, datanglah ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat untuk meminta pencabutan hak tanggungan tersebut atau kerap disebut dengan roya. Di sini, Anda cukup hanya membeberkan bukti pelunasan dari bank.

Developer bangkrut, Anda tidak perlu takut. Ya, Anda tidak akan menemui masalah apa pun sepanjang SHGB Anda telah dipecah karena sertifikat SHGB Anda telah dipasangi hak tanggungan atas nama Anda.

Anda pun tidak perlu lagi khawatir, persoalan mengurus sertifikat tidak ada kaitannya dengan developer. Lain hal, jika sertifikat Anda masih atas nama developer atau akrab disebut dengan sertifikat induk. Jika demikian adanya, Anda harus melakukan pemecahan.

Biasanya, bank bisa melakukan roya parsial atau pencabutan hak sebagian. Maksudnya, bank akan melakukan pemecahan dan datang sendiri ke BPN atas nama Anda untuk melakukan roya parsial tersebut. Setelah hal itu sudah dilakukan, berarti bank sudah mengangkat hak tanggungan atas nama Anda.

Ini tahap terakhir. Jika sertifikat itu telah dipecah (roya) atas nama Anda, silakan Anda datang ke BPN setempat. Di situ, Anda sudah bisa membuat permohonan peningkatan hak untuk merubah status sertifikat menjadi sertifikat hak milik.

Begitu juga, Anda tidak perlu khawatir soal biaya. Roya tidak menelan banyak biaya, kecuali hanya biaya administrasi sekitar Rp 500.000. Sementara itu, untuk peningkatan hak dari SHGB ke SHM pun sudah ada aturan main dari BPN yang didasarkan pada luas tanah.
Menurut aturan BPN tersebut, tanah kurang dari 200 meter persegi hanya dikenakan biaya administratif sebesar Rp 500.000. Adapun tanah lebih dari 200 sampai 400 meter persegi akan dikenakan biaya sebesar 0,5 persen dari NJOP selanjutnya berdasarkan rincian yang bisa Anda lihat di BPN.

Mudah, kan?

Source : Kompas.com, 22/07/09

Ragu Beli Rumah Kaveling?

Selain beli rumah atau apartemen cicilan KPR via developer, banyak orang yang juga tertarik membeli rumah kavling lewat penjual langsung. Tetapi, semudah itukah memilikinya?
Umumnya, kaveling merupakan bagian dari sebidang tanah tertentu. Selain lebih murah, lokasi rumah kaveling biasanya lebih sesuai kehendak hati si pembeli. Tidak lain, karena pembeli bisa langsung bertemu penjual dan berhubungan langsung dengan bank untuk cicilannya.

Surat perjanjian jual beli kaveling pun bisa langsung dibuat antara calon pembeli dan pihak penjual. Hanya saja, kadang pembeli bingung ketika akan melakukan penandatangan surat jual beli tersebut. Bingung, karena tidak mengerti orang yang sebetulnya berhak menandatangi surat tersebut.

Ya, banyak kasus terjadi, di saat penandatangan surat jual beli siap dilakukan, seorang pemilik Sertifikat Hak Milik (SHM) justeru tidak berhadapan langsung dengan pembeli. Karena. tidak sedikit pemilik SHM yang sudah memberikan kuasa menjual kavling miliknya kepada orang lain, baik kepada tangan kedua atau ketiga.
Boleh jadi, pembeli bingung menghadapi situasi itu. Mereka kerap ragu, siapa sebetulnya orang yang harus menandatangani surat tersebut? Perlukah mereka menyertakan pihak kelurahan dan penandatanganan tersebut dilakukan di depan notaris?

Lebih penting lagi, karena ini menyangkut masa depan Anda dan rumah Anda, yaitu cara mengecek keabsahan SHM berikut surat kuasanya. Ya, sebetulnya perlukah Anda memperbarui surat perjanjian jual beli tersebut karena yang diberi kuasa adalah orang ketiga? Apa syarat dan kelengkapan administrasi mengurus Izin Mendirikan

Bangunan (IMB) dan SHM? Berapa perkiraan biaya mengurusnya hingga akhirnya pembeli bisa memegang SHM atas namanya sendiri?

Simak beberapa tips di bawah ini sebagai jawaban pertanyaan di atas:

- Kepastian Objek.
Faktor ini menjadi paling utama untuk diperhatikan. Yaitu, pembeli harus melakukan cek ulang dengan cara seksama, bahwa tanah atau kaveling yang dibelinya memiliki batas-batas yang jelas dan sama dengan yang tertera di suratnya.

- Kepastian Subjek
Perhatikan dan pastikan baik-baik, bahwa orang yang menjual atau mengalihkan tanah atau kavling tersebut adalah orang yang benar-benar berhak. Jika tanah telah bersertifikat, pihak yang berhak menjual adalah orang yang namanya tercantum di dalam sertifikat tanah (SHM) itu.

- Penandatangan Akta Jual Beli (AJB)
Penandatanganan ini boleh saja diwakilkan kepada orang lain, asalkan melalui Surat Kuasa. Hanya, sebelum hal itu dilakukan, Surat Kuasa tersebut harus Anda periksa keaslian atau otentisitasnya. Apakah orang yang berhak tadi atau ada unsur pemalsuan tanda tangan, ini harus Anda teguhkan.

- Otomatis Gugur
Ambil contoh, Anda membeli kavling dari penjual yang bernama C. Namun, SHM kavling tersebut adalah atas nama A. Dalam perjalanan waktu sebelum Anda membelinya dari C, si A telah memberi kuasa kepada B untuk menjualnya. Di saat penandatanganan surat jual beli, Anda berhadapan dengan C, yang mewakili pihak B karena ternyata si B adalah suami/isterinya.

Dalam kasus ini, C jelas tidak dapat menandatangani AJB untuk mewakili sang penjual. Ya, karena si C bukanlah orang yang berhak dan bukan yang diberi kuasa. Penjual yang berhak adalah pemegang kuasa, yang dalam kasus ini adalah si B. Namun jika si B telah wafat, misalnya, kuasa itu otomatis gugur dengan sendirinya. Ya, kuasa tidak dapat diwariskan atau disubtitusikan kepada pihak lain, sekalipun itu suami atau isteri.

- Keabsahan SHM
Tidak sulit. Untuk mengecek keabsahan SHM, Anda bisa mengajukan permohonan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) pada kantor pertanahan atau BPN setempat. Hal itu akan membuktikan, bahwa sertifikat tersebut benar terdaftar dalam buku pendaftaran tanah dan terdaftar atas nama siapa.

- Lurah Tidak Mutlak
Sesuai dengan PP No.24 tahun 1997, pihak yang membuat Akta Jual Beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT bisa seorang notaris PPAT atau pihak camat setempat. Sementara, penyertaan lurah sebagai saksi justeru bukan sesuatu yang mutlak. Lurah biasanya hanya membuatkan surat keterangan tidak sengketa atau keterangan kependudukan si penjual.

- Kelengkapan Berkas
Berkas-berkas yang diperlukan untuk penerbitan sertifikat tanah antara lain identitas dan persetujuan suami/isteri penjual, identitas dan kartu keluarga pembeli, AJB yang dibuat di hadapan PPAT setempat, serta sertifikat tanah. Syarat-syarat diajukan ke kantor pertanahan setempat untuk memproses balik nama sertifikat.

- IMB
Lain halnya untuk penerbitan IMB, Anda sebagai pemohon bisa mengajukan izin tersebut ke Suku Dinas Tata Kota setempat dengan melampirkan salinan sertifikat, identitas pemohon, serta gambar rencana bangunan, termasuk biaya dan informasi detail lainnya.

- Balik Nama
Biaya untuk proses balik nama sertifikat dikenai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya tidak lebih 5% dari nilai jual beli kavling atau sekurang-kurangnya senilai NJOP terakhir.


Source : Kompas.com, 22/07/09

Pilih Lokasi Dulu, Baru Cari Rumahnya!

Pilihan lokasi tentu tidak sama dengan pilihan perumahan. Dalam tahapan rencana pembelian rumah, sebaiknya pemilihan lokasi harus lebih dulu dilakukan sebelum menentukan perumahan yang akan menjadi hunian Anda.

Mencari rumah menjadi urutan kedua setelah Anda memilih lokasi atau daerah sekitarnya. Pemilihan lokasi itu bisa dimulai dari pertimbangan jarak rumah ke kantor, keberadaan sekolah atau pendidikan anak, daya dukung perkotaan, potensi banjir, dan sebagainya.
Berbekal survei dan pengetahuan lokasi itulah Anda bisa menentukan dengan cermat pilihan perumahan yang diidamkan. Beberapa hal ini kiranya baik Anda cermati:

Fungsi
"Ya, sepertinya kita sudah salah memilih lokasi". Mestinya, Anda tidak mengeluarkan kata-kata seperti itu hanya lantaran rumah baru Anda ini jarang ditempati akibat terlalu jauh dari kantor. Waktu Anda lebih banyak habis di kantor, pulang larut, sementara malas pulang ke rumah. Tak pelak, lama-lama rumah makin terbengkalai dan lalu dijual untuk modal membeli rumah baru.

Laiknya hukum penawaran, fungsi rumah berbanding lurus dengan keberadaan lokasi. Kelak, hal tersebut berefek pada harga jualnya. Karena, semakin banyak atau tingginya fungsi rumah Anda, semakin besar pula harganya. Alhasil, adalah hal yang amat disayangkan dan sia-sia membeli rumah dengan harga mahal di lokasi yang lengkap berbagai fasilitasnya, sementara Anda justeru malas atau enggan menempatinya.

Kependudukan
Mulai tingkat kepadatan penduduk, persentase tingkat hunian, transportasi, dan lain-lain di lokasi calon rumah Anda akan menjadi faktor demografi atau kependudukan yang perlu diperhitungkan.
Bagaimana tingkat kepadatan penduduknya? Seberapa padat tingkat huniannya? Bagaiman akses transportasi umumnya?
Ada baiknya Anda pertimbangkan lebih kurangnya. Yaitu, saat Anda mengetahui jika tingkat hunian di lokasi yang Anda bidik tersebut kurang menggembirakan. Tidak ada transportasi umum pun menandakan daerah tersebut belum berkembang, tidak berkembang, atau karena hal lain yang masih perlu penyelidikan lebih lanjut. Potensi bencana atau rawan tindak kejahatan sosial, contohnya.

Fasilitas Pendidikan
Fasilitas pendidikan harus dekat dengan calon rumah Anda. Ini sangat penting, meskipun pertimbangan tersebut masih jauh sebelum Anda memiliki putra-puteri.
Ya, mutu sekolah kini menjadi pertimbangan penting para pengembang untuk membangun hunian. Bahkan tak jarang, demi menarik Anda sebagai konsumen, pengembang menggandeng mitra lain di bidang pendidikan untuk menyediakan fasilitas tersebut

Potensi Bencana
Di musim hujan seperti yang terjadi selama beberapa bulan belakangan ini, hampir seluruh wilayah Indonesia didera banjir. Meskipun kadarnya berbeda-beda, hampir tak ada yang luput banjir, mulai kawasan pelosok hingga tengah kota.
Nah, apakah lokasi calon rumah Anda tergolong parah dihantam bencana ini? Setidaknya akses menuju ke rumah Anda, apakah juga terkena banjir? Bagaimana potensi bencana lain seperti tanah longsor, misalnya?

Urungkan niat segera, jika jawaban atas semua pertanyaan itu adalah 'ya'. Itu solusi sebelum Anda benar-benar ketiban masalah. Karena bicara bencana alam, banjir atau longsor, bukan lagi bicara soal kerugian uang, yang memang bakal diselesaikan oleh pihak asuransi rumah Anda.
Asuransi bukanlah satu-satunya jawaban yang tepat. Stres, kesehatan, serta ancaman terhadap nyawa Anda sekeluarga sebagai alasan yang mestinya sulit untuk ditepiskan.

Rumah Masa Depan
Bila perlu, saat melakukan survey Anda pun pergi ke dinas tata ruang kota calon lokasi perumahan Anda. Gali sebanyak-banyaknya informasi tentang rencana jangka panjang dan pendek terkait daerah tersebut.
Apakah ada rencana yang membuat lokasi rumah menjadi salah satu kawasan yang diperuntukkan sebagai daerah industri atau bisnis? Atau sebaliknya sebagai kawasan taman penyangga kota? Renovasi apa yang sedang disiapkan pemerintah pusat atau daerah setempat terhadap lokasi tersebut?

Source : Kompas.com, 22/07/09

Mengenal Kualitas Estate Management

Sebelum memutuskan untuk membeli rumah atau apartemen, sangat penting buat Anda mempertimbangkan aspek kualitasnya. Baik itu kualitas fisik calon hunian, akses jalan ke dan keluar hunian, maupun lingkungan sekitar.
Itulah gambaran lingkup kerja Estate Management (EM), yang mestinya Anda ketahui sebelum menentukan membeli hunian. EM bukan hanya berlaku bagi kawasan apartemen. Situasi dan kondisi saat ini pun, sejatinya, EM diperlukan bagi perumahan.

Sudah seharusnya EM dijalankan oleh pengembang, mulai manajemen pengelolaan sampah, keberlangsungan fasilitas umum dan sosial, serta komunitas pemilik hunian. Apalagi, jika hunian yang Anda beli memang dijadikan investasi, kondisi fisik lingkungan sangat berpengaruh besar dalam memengaruhi nilai jual hunian Anda.

Berkenaan dengan hal itulah, Anda perlu menggali sebanyak-banyaknya informasi jangka panjang terkait kawasan pengembangan selanjutnya. Segala perencanaan, langkah dan upaya pengembang tentunya, bisa Anda analisa lebih dalam untuk mengetahui harga jual hunian Anda naik atau merosot jauh.

Berikut adalah beberapa wacana yang bisa Anda jadikan referensi terkait Estate Management:

- EM bisa Anda jadikan kesimpulan, apakah kawasan berubah atau tidak dari masterplan-nya.

- Berangkat dari keinginan pengembang menjaga konsistensi masterplan, pihak pengembang mestinya menjalankan EM dengan penuh perhatian dan penanganan khusus. Jika tidak dilakukan, Anda mestinya berhati-hati, karena masa akan potensi perkembangan kawasan tersebut menjadi tidak teratur dan terkesan liar.

- Tanpa penanganan EM yang baik, tidak jarang sebuah kawasan hunian terlantar dan beralih fungsi, sebutlah yang kini merebak, sebagai tempat usaha misalnya.

- Lemahnya pengawasan EM akan menyebabkan bangunan hunian melanggar ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau Garis Sepadan Bangunan (GSB). Hal ini terkait keinginan dan cita-cita Anda memiliki hunian di lingkungan yang selalu rapi, asri, dan aman.

- Selama kawasan hunian masih berdiri, peran EM tidak hanya akan sebagai pengawas tetapi juga pengelola kawasan hunian penyedia berbagai jasa yang Anda butuhkan sebagai warga kawasan terkait.

- Ingatlah satu hal, bahwa mempertahankan dan meningkatkan nilai sebuah kawasan hunian tidak cukup hanya berdasarkan desain atau bentuk bangunannya yang menarik, melainkan juga nilai kawasan yang nyaman ditinggali sebagai nilai tambah di masa selanjutnya.

Ya, meskipun perumahan yang Anda huni sudah selesai dipasarkan pengembang, Anda harus bisa memastikan, bahwa EM harus terus dilaksanakan agar kawasan tertata baik selamanya. Tentunya, segala perencanaan, langkah dan upaya pengembang bisa dianalisa lebih dalam untuk mengetahui masa depan hunian Anda dan naik-turun harga jualnya.

Melalui EM, kawasan kelola pengembang merupakan kawasan yang kerap disebut kawasan kota. Alhasil, kawasan kelola tidak hanya dilaksanakan secara terpadu di kawasan hunian, melainkan juga kawasan pendukung seperti perkantoran dan pusat hiburan, lapangan golf, serta mal. Untuk itu, beberapa fungsi EM yang mestinya diterapkan dan perlu Anda ketahui antara lain:

Layanan Konsumen
Di bawah divisi Customer Service (CS), pintu hibungan antara pihak EM dan penghuni kawasan akan selalu terjalin dengan baik. Peran lain tak kalah pentingnya divisi ini adalah sebagai sumber yang memberikan segala informasi serta membantu menyelesaikan kebutuhan, kesulitan, dan ketidaknyamanan penghuni.

Kontrol Bangunan
Di bawah Building Control Department (BCD), fungsi EM menyasar pada kepentingan konstruksi dan keindahan untuk menjaga keserasian setiap wilayah dengan mengendalikan semua aktifitas pembangunan dan renovasinya.
BCD akan menjadi pintu masuk bagi perijinan kegiatan pembangunan berkelanjutan. Lingkup tugasnya meliputi pemberian izin bangunan, tahap pemeriksaan atau inspeksi rutin, serta konsultan kebutuhan renovasi dan penyesuaiannya dengan peraturan yang sudah ditetapkan oleh pemerintah dan aturan pengembang sendiri, semisal larangan mengubah bentuk muka bangunan.

Kesehatan dan Kebersihan Lingkungan
Terkait persoalan kesehatan dan kebersihan lingkungan, EM akan berfungsi menangani berbagai hal terkait pengawasan dan pemeliharaan pemakaian listrik, telepon, serta koordinasi gangguan listrik dan perbaikan jalan atau saluran air dengan institusi lain seperti PLN dan PAM.

Berbagai proses pengawasan, pendistribusian, serta pemeliharaan kualitas air bersih bagi warga hunian sehari-hari juga menjadi jaminan kualitas EM. Termasuk, bagaimana EM menjadi katalisator pengawasan dan pemeliharaan keselamatan lingkungan hidup melalui konsep daur ulang limbah rumah tangga milik seluruh penghuni kawasan.

Keamanan Lingkungan
Di bawah kordinasi Protective Service Department (PSD), fungsi ini bukan lagi semata keamanan lingkungan, melainkan juga memberi jaminan kenyamanan penghuni kawasan. Sinergi antara PSD dan BCD juga diperlukan. Sinergi ini akan menertibkan pelanggaran terhadap aturan pembangunan atau renovasi.

Hubungan Kemasyarakatan
Kebutuhan sosial seperti administrasi kependudukan dan bermasyarakat para penghuni kawasan akan menjadi lingkup EM. Khususnya, untuk menangani berbagai hal terkait kebutuhan penghuni akan birokrasi pemerintahan seperti pengurusan KTP, pembayaran PBB, pindah rumah, pernikahan, dan sebagainya termasuk penyelesaian sengketa terkait gangguan lingkungan sekitar

Pengembangan Komunitas
Dijalankan oleh Community Development Department (CCD), fungsi EM diharapkan mampu melayani dan mendukung sepenuhnya aktivitas warga kawasan dengan menyediakan berbagai media dan sarana informasi.

Informasi ini bisa berupa kegiatan yang khusus diperuntukkan untuk warga penghuni kawasan semisal perayaan hari-hari besar bersama, bersih lingkungan, struktur organisasi warga dan sebagainya.

Koordinasi dan komunikasi yang baik antara CCD dan penghuni diharapkan mampu meningkatkan kualitas hunian rumah yang sudah dibeli. Fungsi tersebut juga tidak terkecuali pada pemilik yang rumahnya tidak dihuni. Selain memberi jaminan keamanan pada kondisi rumah yang ditinggalkan, hal tersebut tentu mendukung pemilik rumah terkait nilai jual rumahnya.

Layanan Purna Jual
Selama masih dalam masa garansi, tanggung jawab berbagai masalah atau kerusakan pada bangunan berada di bawah kendali divisi sales, yang tidak hanya mengurus soal serah terima bangunan yang sudah selesai.

Penagihan
Berbagai tagihan terkait fungsi manajerial seperti tagihan air, sampah, serta keamanan juga akan menjadi beban EM. Selain untuk memudahkan masyarakat, manfaat fungsi bisa dijadikan sumber pemasukan operasional EM, yaitu sebagai dana kelola kelangsungan pasokan air, kebersihan dan keamanan lingkungan

Source : Kompas.com, 22/07/09

Beli Inden Lewat KPR, Kenapa Bingung?

Istilah membeli rumah dengan sistem inden atau pesan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebetulnya tidak rumit. Yang bikin bingung, mungkin karena memang gugup karena belum baru pertama kali alias belum pengalaman.

Berikut ini adalah beberapa langkah sistem inden untuk dijadikan panduan:
- Membayar Uang "Tanda Jadi"
Besarannya bervariasi, tergantung kebijaksanaan masing-masing pengembang atau developer.

- Membayar "Uang Muka" (down payment)
Besarnya antara 10 dan 20 persen dari total harga transaksi kepada pengembang. Hal tersebut terkait dengan ketentuan dari bank pemberi kredit yang hanya bersedia memberikan pinjaman maksimal 80 persen dari total harga transaksi.

- Penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli/PPJB
Biasanya standar PPJB telah disiapkan oleh pengembang dan siap ditandatangani antara pembeli dan pengembang. Namun, dalam praktiknya, tidak semua pengembang mempersiapkan PPJB. Sebagai gantinya, pembeli akan memperoleh surat pemesanan.

- Penandatanganan Perjanjian Kredit/Akad Kredit
Setelah persyaratan yang ditentukan oleh Bank, baik kepada pengembang maupun pembeli, telah dapat terpenuhi, tahap selanjutnya adalah penandatanganan Perjanjian Kredit/Akad Kredit antara bank dan pembeli secara Notariil.

- Penandatanganan Akta Jual Beli
Tahapan ini merupakan tahap penandatanganan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) bila sudah bersertifikat atau SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) bila belum bersertifikat. Kedua hal tersebut dilaksanakan di depan notaris yang ditunjuk oleh Bank.

- Kewajiban Dimulai
Setelah tahapan di atas selesai, sejatinya, mata rantai antara pembeli, bank, dan pengembang sudah terjalin. Pembeli sudah wajib memenuhi pembayaran cicilannya kepada bank yang bersangkutan. Bank pun wajib mulai menyalurkan sejumlah dana kepada pengembang untuk pelaksanaan pembangunan sebagaimana yang sudah disepakati antara mereka, dan pengembang juga mulai berkewajiban menyelesaikan pembangunan dan menyelesaikan sertifikasi yang akan dipertanggungjawabkannya, baik kepada pembeli, maupun pihak bank.

Nah, tidak perlu bingung lagi, kan?

Source : Kompas.com, 22/07/09

Mau Ambil KPR, Bereskan Dulu Keuangan Anda

BANYAK hal yang sifatnya non-administrasi yang perlu diperhatikan sebelum mengambil KPR. Dengan demikian Anda akan merasa nyaman ketika membayar cicilan KPR setiap bulannya.

Apa yang dibutuhkan orang ketika membeli rumah? Sudah tentu mereka membutuhkan dana yang tidak sedikit. Kebutuhan ini bisa diatasi dengan adanya bantuan dari bank berupa KPR.

Untuk mendapatkan kucuran dana KPR, sudah pasti Anda sebagai calon debitur harus menyiapkan segala persyaratan, baik persyaratan administrasi maupun persyaratan non-administrasi.

Seperti yang telah diketahui, setiap calon debitur harus menyerahkan beberapa persyaratan administrasi yang diminta oleh bank. Bila Anda bekerja sebagai karyawan swasta di sebuah perusahaan maka Anda diwajibkan untuk menyerahkan slip gaji atau surat keterangan bahwa Anda telah bekerja di perusahaan tersebut. Selain itu, Anda juga harus menyerahkan fotokopi buku rekening Anda di bank.

Disamping persyaratan administrasi di atas, persyaratan non-administrasi setidaknya harus Anda perhatikan. Hal ini, menurut Mike Rini (konsultan keuangan dari Safir Senduk dan Rekan), setidaknya akan membuat Anda merasa nyaman ketika membayar cicilan KPR setiap bulannya.

Mike menambahkan, ada beberapa persyaratan non-administrasi yang perlu diperhatikan ketika akan mengambil KPR. Sekilas, ketiganya mungkin dapat dianggap sepele. Namun bila tidak diperhatikan, dampaknya akan muncul suatu saat—entah permohonan KPR-nya ditolak atau Anda tidak sanggup membayar cicilan KPR setiap bulan. Ketiga hal yang patut Anda perhatikan adalah sebagai berikut.

1. Lunasi hutang yang lain
Bila Anda memiliki hutang lain, sebaiknya lunasi dulu sebelum mengambil pinjaman dalam bentuk KPR. Sebab KPR juga adalah hutang. Jadi bila Anda mempunyai hutang lain maka pos anggaran untuk hutang Anda akan bertambah banyak.

Hutang yang dimaksud di sini bisa berupa hutang kartu kredit. Anda jangan salah persepsi dulu dengan hutang kartu kredit. Walaupun Anda bisa membayar hutang kartu kredit dengan pembayaran minimum, tetapi sisa hutang itu akan bertambah banyak. Mengapa hal ini terjadi? Sebab sisa hutang yang dibayarkan minimum akan terkena bunga. Bunga itu semakin lama akan semakin banyak. Alhasil hutang Anda akan menumpuk.

Untuk mencegah agar jumlah hutang Anda tidak bertambah, hendaknya Anda terlebih dahulu melunasi atau mengurangi tagihan kartu kredit. Selain itu, usahakan untuk membayar cicilan hutang kartu kredit secara tepat waktu.

Bila Anda bisa membayar hutang tepat waktu, setidaknya aliran keuangan Anda dapat terkontrol. Dari sini Anda juga dapat belajar atau membiasakan diri untuk membayar cicilan hutang tepat waktu. Hal ini juga akan berdampak bila Anda nantinya akan membayar cicilan KPR. Bila saat ini Anda sudah tepat waktu membayar hutang yang lain maka setidaknya Anda juga tepat waktu untuk membayar cicilan KPR.

Menurut Rini—yang pernah bekerja sebagai analis kredit di sebuah bank swasta—pihak bank yang akan memberi KPR akan menganalisa kondisi keuangan Anda yang sebenarnya. Mereka bisa mengecek bank lain untuk mengetahui apakah Anda mempunyai hutang di tempat tersebut. Dengan demikian bila Anda mempunyai hutang dan pembayaran cicilannya terlambat setiap bulannya, maka pihak bank akan mengetahuinya.

Bila hal ini terjadi, pihak bank akan menganalisa bahwa Anda sebetulnya tidak layak menerima kredit atau permohonan KPR Anda ditolak. Pihak bank takut bilamana hal yang sama terulang lagi, yaitu Anda melakukan wanprestasi atas kewajiban pembayaran hutang.

Untuk hutang yang nilainya kecil, Rini menyarankan untuk segera melunasinya. Semisal Anda mempunyai hutang kepada teman Anda. Walaupun nilanya kecil, hendaknya Anda membayar lunas hutang itu sebelum mengambil KPR sehingga Anda tidak perlu lagi memikirkan pelunasan hutang tersebut. (bersambung)


2. Usahakan memasukan sumber pendapatan Anda ke dalam rekening
Syarat utama sebuah aplikasi permohonan KPR dapat lolos verifikasi dari bank adalah Anda sebagai calon debitur harus mempunyai sumber pendapatan yang tetap.

Bila Anda saat ini bekerja sebagai pegawai swasta, biasanya gaji bulanan akan ditransfer ke rekening Anda. Rekening inilah—selain dari slip gaji—yang akan dilihat bank untuk membuktikan pendapatan tetap Anda setiap bulan.

Namun untuk Anda yang bekerja sebagai wiraswasta atau bekerja sebagai pegawai swasta dengan gaji bulanan tidak ditransfer ke rekening, hendaknya Anda memulai untuk memasukan sumber pendapat Anda tersebut ke dalam rekening bank terlebih dahulu. Langkah ini dilakukan sebelum Anda menggunakan pendapatan tersebut untuk keperluan sehari-hari.

Terekamnya sumber pendapatan Anda ke dalam rekening bank Anda membuat catatan keuangan Anda rapi sehingga dapat menyakinkan pihak bank sebagai penyalur KPR untuk meloloskan permohonan Anda.

3. Kontrol pos utang Anda yang lain
Segala pos pengeluaran dalam keuangan Anda harus terkontrol. Demikian juga dengan pos pengeluaran untuk utang. Anda perlu mengontrol pos ini supaya dapat mengatur pengeluaran secara proposional.

Sebaiknya porsi cicilan utang Anda adalah 33 persen atau 1/3 dari gaji (beberapa bank menentukan 1/3 dari take home pay) Anda setiap bulannya. Jika saat ini Anda mempunyai cicilan utang lain yang besarnya hampir mendekati 1/3 pendapatan, sebaiknya Anda mengurungkan niat untuk mengajukan KPR. Mengapa? Karena secara keuangan, Anda sebenarnya belum mampu membayar cicilan KPR. Hal inilah yang ditakutkan oleh bank karena Anda tidak bisa membayar cicilan KPR setiap bulannya. Kalau Anda paksakan, porsi utang Anda akan lebih dari 1/3 pendapatan dan mengambil porsi pengeluaran yang lain. Hal ini tentunya bisa mengganggu kenyamanan kehidupan Anda.

Bila keadaannya seperti ini, hendaknya Anda mengurangi porsi cicilan utang Anda terlebih dahulu. Setelah porsi cicilan utang yang lain berkurang dan jumlah cicilan KPR tidak lebih dari 1/3 pendapatan Anda, barulah Anda bisa mengajukan permohonan KPR.

Dengan memerhatikan 3 hal di atas, dapat diyakini bahwa Anda tidak akan mengalami kesulitan keuangan dalam pembayaran cicilan KPR kecuali ada sesuatu yang menimpa Anda, seperti terkena PHK.

Beberapa Hal yang Perlu Anda Ingat

1. Jangan mengambil jumlah cicilan KPR setiap bulannya melebihi 33 persen pendapatan Anda.
2. Ambillah cicilan dengan jangka waktu yang lama.

Source : Kompas.com, 22/07/09

Cerdik Memilih Properti untuk Investasi

Bisnis properti seperti rumah atau jenis hunian lainnya seringkali dijadikan pilihan untuk investasi jangka panjang. Sebelum membeli properti, ada baiknya Anda pandai-pandai memilih tempat yang potensial dan saat yang tepat untuk berinvestasi.

Pengamat properti Ali Tranghanda dalam media gathering PT Modernland Reality, di Jakarta (25/5), menuturkan, tidak semua hunian atau properti dapat dijadikan investasi. Sebelum membeli, seorang konsumen sebaiknya mencermati wilayah-wilayah mana yang akan berkembang.

Menurut pendapat Ali, kawasan Pondok Indah yang dikenal elite dan lingkungannya bagus, belum tentu cocok untuk lahan investasi. Justru wilayah yang masih biasa saja, seperti Ampera dan Prapanca, berpotensi menjadi daerah berkembang dan akan menguntungkan dari segi investasi dalam beberapa tahun mendatang.

"Misalnya daerah Ampera dan Prapanca, saat ini memang dua daerah tersebut masih biasa-biasa saja. Tapi saya yakin beberapa tahun ke depan, daerah tersebut akan berkembang," kata Ali.
Hal yang kedua adalah, konsumen harus mencermati pemekaran wilayah-wilayah pertumbuhan yang sudah jenuh. "Tahun 2006-2007, wilayah yang bagus dijadikan investasi adalah Serpong. Namun, sekarang masyarakat telah jenuh dan daerah wilayah yang dijadikan investasi bergeser ke daerah Pamulang, Bintaro, dan Ciputat," terang Ali.
Dan hal yang terakhir yang sebaiknya diperhatikan adalah lokasi dan timing.

"Jangan asal memilih perumahan, lihat lokasi mana yang dapat berkembang, misalnya pada daerah yang akan dibangun jalan tol. Mungkin saat ini wilayah tersebut belum memiliki nilai investasi masih rendah, tapi pada timing jalan tol itu jadi nilai investasi akan melambung," tandas dia.

Source : Kompas, 22/07/09

REFERENSI RUMAH DIJUAL

RUMAH PONDOK INDAH, JL. PINANG PERAK

RUMAH PONDOK INDAH, JL. GEDONG IJO

Rumah Pondok Indah, Jl Gedung Hijau

Alamat : Jl. Gedung Hijau, Pondok Indah, Jakarta Selatan

Kondisi : Baru (awal 2009), siap huni, aman, asri

Harga Penawaran : Rp 3,800,000 (negotiable)

Kontak : Hanif (0899 8341563)

NEGOSIASI LANGSUNG DENGAN PEMILIK

Dengan bentuk fisik dan kualitas rumah ini, penghuni rumah tidak akan dipusingkan dengan kebutuhan renovasi tambahan karena hampir keseluruhan kebutuhan rumah telah tersedia dan dengan kondisi prima.

Detail Properti

Luas Tanah : 188.00 m²

Luas Bangunan : 300.00 m²

Lantai : 2

Kondisi : Unfurnished

Kondisi Properti : Baru

Kamar Tidur : 4

Kamar Mandi : 3

Kamar Pembantu : 1

Kamar Mandi Pembantu : 1

Garasi : carport 3, garasi 1

Daya Listrik : 5500 Watt

Sumber air : Air tanah, jet pump + tower tank

Jalur Telepon : 1

Sertifikat : SHM - Sertifikat Hak Milik

Fasilitas : Carport, Garasi, Taman, Bebas Banjir

Rumah Pondok Indah, Jl Pinang Perak

Alamat : Jl. Pinang Perak, Pondok Indah, Jakarta Selatan

Kondisi : Baru (akhir 2008), siap huni, aman, asri

Harga Penawaran : Rp 2,800,000 (negotiable)

Kontak : Hanif (0899 8341563)

NEGOSIASI LANGSUNG DENGAN PEMILIK

Dengan bentuk fisik dan kualitas rumah ini, penghuni rumah tidak akan dipusingkan dengan kebutuhan renovasi tambahan karena hampir keseluruhan kebutuhan rumah telah tersedia dan dengan kondisi prima.

Detail Properti

Luas Tanah : 140.00 m²

Luas Bangunan : 250.00 m²

Lantai : 2

Kondisi : Unfurnished

Kondisi Properti : Baru

Kamar Tidur : 5

Kamar Mandi : 3

Kamar Pembantu : 1

Kamar Mandi Pembantu : 1

Garasi : carport 1

Daya Listrik : 4400 Watt

Sumber air : Air tanah, jet pump + tower tank

Jalur Telepon : 1

Sertifikat : SHM - Sertifikat Hak Milik

Fasilitas : Carport, Taman, Bebas Banjir

Kawasan Pondok Indah

Sebagai salah satu kawasan perumahan elite di Jakarta, Pondok Indah adalah area yang sangat menjanjikan, tak hanya bagi penghuni kawasan ini namun juga bagi investor properti. Seiring dengan perkembangan kota Jakarta, sangat tampak pergeseran pengembangan area bisnis yang mulai menyentuh kawasan pinggir Jakarta hingga area Pondok Indah. Hal ini tentunya akan terus meningkatkan prestige kawasan ini, namun keunikannya yang merupakan kawasan perumahan, tetap menempatkannya sebagai area yang sejuk di antara rerimbunan pepohonan dan kehidupan perumahan.

Seiring perkembangan, fasilitas pendukung di kawasan ini semakin meningkat setiap saat. Pembangunan mall, sarana pendidikan, sarana olahraga, sarana kesehatan dll telah memudahkan dan akan semakin memudahkan kehidupan penghuni rumah di kawasan ini. Tak terhitung mulai dari Pondok Indah Mall, Point Square, Carrefour, Rumah Sakit Pondok Indah, Sekolah Don Bosco dll melengkapi fasilitas area ini. Meskipun tidak dipungkiri, kemacetan masih menjadi salah satu masalah umum di Jakarta, namun kedekatan kawasan ini dengan seluruh fasilitas kebutuhan hidup membuatnya lebih nyaman ditinggali. Belum lagi jaraknya dengan jalan tol lingkar luar Jakarta yang hanya kurang lebih 1 km.

Lingkungan yang diciptakan pada kawasan perumahan ini juga menciptakan keamanan dan kenyamanan bagi penghuninya. Terbebas dari gangguan keamanan dengan pengamanan lingkungan, serta bebas dari gangguan alam berupa banjir. Penempatan banyak tanaman penghijauan sepanjang jalan turut menyejukkan dan membuat nyaman kawasan ini.

Secara keseluruhan, kawasan Pondok Indah adalah kawasan yang memberi banyak nilai lebih dan akan terus bertambah bagi penghuni kawasan ini.

Arsitektur dan Interior

Bangunan ini terlihat sederhana dan kecil dari tampilan luarnya, namun memiliki pengolahan ruang dalam yang optimal. Hampir tidak ada ruang terbuang sia-sia, sehingga keseluruhan bagian dalam rumah terlihat sangat lapang. Ruang-ruang publik dibuat berkesinambungan, menampilkan ruang lapang menerus yang terlihat luas.

Tampilan bangunan luar seketika menunjukkan desain minimalis modern dengan garis-garis lurus minim ornamentasi, namun kaya akan permainan bidang dan warna. Desain yang terlihat tegas, selaras dengan perkembangan desain arsitektur masa kini di Indonesia, sehingga tidak ketinggalan zaman. Di balik desain modern, sebuah pohon rindang tampil di muka bangunan memberi kesejukan bagi rumah, ditambah dengan taman kecil di teras menambah keasrian.

Desain tampilan luar sedikit dibawa ke dalam pengolahan interior rumah, namun di dalam rumah tampak lebih menekankan unsur desain minimalis dan bersih. Pengolahan bidang yang sederhana, dan menekankan penggunaan warna dominan putih membuat kesan ruang yang lapang, dan menenangkan. Hal ini sangat sesuai untuk konteks area Jakarta, dimana penghuni rumah dapat menenangkan diri pada area pribadi rumahnya.

Salah satu hal yang sangat menarik adalah pengolahan cahaya dan udarapada hampir keseluruhan ruang, yang memungkinkan hampir semua area ruang di rumah ini menerima cahaya alami matahari. Ini dilakukan dengan pembuatan lubang-lubang pada langit-langit dan terutama dengan penempatan ruang-ruang yang disandingkan dengan ruang terbuka. Hal ini sangat baik untuk sebuah rumah, sehingga kesehatan tiap ruang akan terjaga dengan baik karena cahaya alami matahari membantu menyegarkan dan menyehatkan udara dalam ruang. Disisi lain, hal ini juga menjadi nilai tambah yang membuat penghematan energi listrik dari penggunaan penerangan pada siang hari. Pada bagian belakang, terdapat sebuah taman kering dengan air terjun kecil yang menciptakan tambahan suasana nyaman pada rumah ini.

Secara umum, arsitektur rumah ini selain menempatkan desain terkini dalam fasadenya, juga sangat memperhatikan kenyamanan bagi penghuni rumah ini.

Penyusunan Ruang

Kebutuhan ruang dasar bahkan tambahannya telah dilengkapi keseluruhannya pada rumah mungil ini. Pengelompokan ruang-ruang pada bangunan inipun sangat baik dan memperhatikan kemudahan bersirkulasi serta privasi bagi penghuni rumah. Penyusunan ruang memisahkan area servis dan area publik, sehingga kegiatan servis tidak akan mengganggu kegiatan sehari-hari penghuni rumah. Pemisahan ini juga dilakukan dalam pemisahan sirkulasi vertikal kegiatan servis dan kegiatan penghuni rumah.

Ruang-ruang tidur penghuni diletakkan pada area belakang dan area lantai 2 yang memiliki privasi lebih baik. Ruang berkumpul padalantai 1 dan lantai 2 tersedia dengan area dan penyusunan yang baik. Bahkan hingga toilet juga diperhatikan dengan menyediakan di masing-masing area yang menghilangkan salah satu masalah umum sirkulasi.

Secara umum, meskipun terlihat sederhana, namun penyusunan ruang-ruangnya sangat memperhatikan kemudahan hidup bagi penghuni rumah ini.

Struktur

Selesai dibangun akhir 2008, secara keseluruhan bangunan dan strukturnya masih dalam kondisi prima. Bangunan kuat dengan penggantian seluruh struktur bangunan lama dengan struktur baru, baik pondasi, kolom, balok dan rangka atap.

Pondasi merupakan perpaduan antara pondasi setempat dan batu kali yang menjamin kekuatan dasar bangunan. Kolom dan balok terbuat dari beton berkualitas, menjadi penyangga dinding bangunan. Rangka atap terbuat dari rangka baja ringan, sehingga durasi kekuatan atap jauh lebih lama dan tidak direpotkan oleh masalah lapuk dan rayap. Secara keseluruhan, struktur bangunan sangat baik dan menjamin daya tahan bangunan dalam jangka panjang.

Mechanical & Electrical

Walaupun terhitung bangunan baru, namun kelengkapan dasar mekanikal elektrikal telah dilengkapi untuk menunjang kehidupan baru di rumah ini. Instalasi listrik dengan daya besar mencapai 4400 Watt memungkinkan penggunaan peralatan elektrikal secara maksimal, tanpa khawatir melebihi beban. Breaker listrik berkualitas tinggi juga di sediakan sebagai jaminan keamanan listrik.

Instalasi air jet pump telah tersedia dengan debit dan kualitas baik, dilengkapi dengan tower tank sebagai bagian distribusi air. Peralatan sanitari pada tiap kamar mandi terbuat dari material berkualitas tinggi merek ternama. Instalasi septic tank terletak dalam jarak ideal lebih dari 10 m ke sumur jet pump, yang menjamin kualitas air tidak tercemar.

Instalasi penerangan telah melengkapi seluruh bagian rumah dengan model lampu modern dan merk ternama. Instalasi telephone 1 line mencukupi untuk kebutuhan keluarga dalam berkomunikasi. Instalasi AC walau belum terpasang, namun telah disediakan area penempatan dan jalur yang baik.

Secara keseluruhan, bangunan ini telah menyediakan fasilitas mekanikal dan elektrikal dengan kualitas dan kuantitas terbaik.